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“三公里内顾客必争”区域购物中心将远超都会商业

栏目按:林尚玉,联商网COO、「长亭外」亭主,遍访中国零售优秀企业与高管,每周一发布行业重要事件看法与趋势预说。以顾客为中心,融合国际、国内、业态、城市、顾客,与你一起关注零售财富流动、从业者心力沉浮。

 本期关注商场春节销售和区域购物中心增长。

上期回顾零售+医疗、春节打烊新常态、二孩一年利好。

下期2月6日见。

我向杭州滨江宝龙城和城西银泰城打听其春节客流与销售、餐饮占比。

获悉:宝龙自2016年12月24日开业以来,日均销售200万元+,其中餐饮占比30%,全场开铺95%。春节期间商业街和部分餐饮打烊,业绩仍不俗。

这家14万平方的宝龙,让我体会到区域购物中心“一公里内顾客”的新消费和喜悦。此前春节小区附近街店基本打烊,人车稀落。

这四天光顾了巴黎贝甜、西贝、Starbucks和J· cafa,买CalvinKlein卫衣一件、Tommy Hilfiger围巾一条、NITORI客厅沙发一套、MUJI眉笔筒一个。

这些消费多半动念已久,本属离家13公里处武林商圈、28公里处下沙IKEA、11.9公里处Page One或9.5公里处西西弗书店的生意,因远耽搁。

一公里内忠诚顾客高频吸纳,刺激新消费、抢夺旧需求。

滨江宝龙项目负责人认为,“我就是要拦截你们的过江消费。当时筹备的品牌首先都招我喜欢的,因为我就是这里的顾客”。非常合适。

按照政府统计口径,算常住居民,宝龙一公里内顾客共2.2万人+,三公里内顾客6万人+,五公里内顾客17万人+。

900万人口的杭州,目前年销售过10亿元商场13+。1万元/年坪效是中上购物中心门槛,滨江宝龙的潜力、机遇和挑战,在第一个月后的半年、一年,能否尽快冲刺年销10亿+效率是关键。

六公里外,是这个钱江南岸、高新科技和商业新兴区域的另一个中心,目前有星光大道,今年底将开龙湖天街。

相距21公里处,是银泰系目前最有故事的综合体内一站式购物中心:城西银泰城。

位处杭州居民密集区城西,29万平方商业面积(其中租赁面积11.2万),去年销售24亿元,现在是它的三周年多五个月。

因为春节打烊,所以只有连续三年正月初二的客流及销售、餐饮数据。

按照阿里提供的相关数据,该商场一公里内顾客6万+,三公里内顾客40万+,五公里内顾客100万+。目前客流:工作日4-5万/天,周末6-7万/天。

近期曾跟不少都会和区域购物中心负责人交流,发现很多购物中心开始面临客流下降问题:十公里外顾客严重下滑,三公里内顾客到店提升明显,一公里内顾客最具活力。

人们去得更少的是都会商业,成熟商场销售持续下滑。

万达广场十六年前率先全国城郊拓展区域与社区购物中心,豪言“万达广场就是城市中心”,至今硕果累累。

六年、十年前,都会商业著名时尚百货辐射力遍及全城乃至全省、跨省。后因连锁百货发展,电商崛起,三公消费锐减,海外游购和国际代购兴起。市中心都会商业竞争激烈,而区域购物中心方兴未艾。

离杭州高铁一小时路程的上海,人口是杭州三倍,商业总量和创新或近十倍,购物中心项目总量已超百货,都会商业占整体商业少数。

年销售过10亿元的百货、购物中心、奥莱项目50个,其中在传统核心商圈的项目11个,由区域商圈升格成市级商圈项目14个,区域商业项目25个(含3个奥莱),但未来新增的10亿级项目多在区域商圈。

“人、货、场”是经典,购物中心是城市流量入口,移动互联网时代去中心化,拥抱消费升级,在项目质量过关前提下,“很方便”是决胜因素之一。

未来区域商业星罗棋布,毛细血管般分布和流通,大中小物业,一公里内顾客必纳,三公里内顾客必争,五公里内顾客必达,五公里外就得看竞争对手有多差了。

社区购物中心大有可为,选址先看三公里内顾客消费潜力与生活愿景,市场总量与个性。

(来源:联商网 林尚玉)

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